前言：无物业老旧小区引入正式物业，既是当前工作的实际需要，如北京有明确的无物业小区实现物业全覆盖的三年行动计划，更是基层治理实现现代化的必然要求，随着老旧小区越来越多，特别是高层建筑的老旧小区越来越多，靠政府兜底为老旧小区提供物业服务保障，政府既没有那么大的财力，更有失社会公平，同时也不利于小区的长期可持续发展。   

建和志近年来在为多个街道提供业委会与物业管理治理咨询服务过程中，协助众多老旧小区引入了正式物业，一些创新性做法成为市区先进经验，如玉桥街道的玉桥北里小区引入物业的经验纳入北京市《加强改革创新推动老旧小区物业服务全覆盖工作方案（2025—2027年）》（全市仅两个），呼家楼街道化石营一号院作为特殊产权小区引入物业的经验做法纳入《朝阳区老旧小区引入市场化物业服务实操指南》。   

无物业老旧小区普遍缺乏缴费习惯、政府长期兜底、业主对物业服务接受度低、存在认知偏差，在引入正式市场化物业过程中难度很大；同时很多小区还存在物业管理范围不清、产权不清或性质复杂，极易出现流程违规导致引入失败的情况。结合建和志以往工作实践，现就相关工作要点总结如下：

一、坚持党建引领，社区主动作为

（一）街道社区党组织要把好业主自治用人关。物业引入的主体是业委会或物管会，物业管理又是事关全体业主的大事，业委会特别是物管会能否主动作为，履职担责，是整个事情能否顺利的关键。要确保顺利，重中之重就是把好用人关，确保业委会物管会能够履职担责、为民考虑、党建引领。

（二）把好服务主体关。物业公司服务老旧小区，短期内甚至较长时间内都是苦活累活，收费率爬坡需要时间，还得培养业主的习惯，甚至还得先期投入改变小区的一些硬件设施。服务主体的能力与责任意识就尤为重要。虽然物业服务的选聘是遵循市场化原则，但对于老旧小区，必须要坚持党建引领，把好服务主体关，街道社区应该主动向业委会物管会推荐物业公司。如朝阳区Z街道、丰台区W街道，主要推动有强烈意愿接管老旧小区的市属、区属国企，在物业引入过程中能与街道、社区等形成良好互动，为联动做好业主动员和投票工作打下坚实基础。

（三）业主工作放心大胆做。成功引入物业最终需要业主投票，现阶段社区党组织、居委会在业主中具有较高威望，无论是从法律法规规定还是从现实需要，社区党组织、居委会在老旧小区物业全覆盖工作中，主动开展业主工作，介绍解释相关流程、指导协助业委会物管会开展业主自治、推荐物业服务主体等，都属于应该放心大胆开展的工作。

二、确定区域范围，厘清产权信息

（一）确定物业管理区域范围。法律明确规定“一个物业管理区域只能由一个物业服务人提供服务”，“物业管理区域”范围与常说的“小区”并不直接相同。老旧小区建筑年代较早，多数都是边规划边建设，特别是单位家属院性质的老旧小区更是如此。“物业管理区域”出自2003年国务院的《物业管理条例》，但在条例和各种配套政策中，均没有明确的物业管理区域确定规则，更不用说针对老旧小区的补充实施细则。但物业管理区域是否合理，决定了后期引入物业时物业费能否让业主接受、物业企业的选择是否可以实现“大带小”等，同时也直接限定了投票范围。

（二）厘清产权性质和产权数。老旧小区性质多样，常见的有房改房（含市场价与成本价购房）、三供一业小区、非经资产移交小区、商品房，房改房还有市场价、成本价区别，还有手续缺乏、迟迟不能办理不动产所有权证书的小区，不同的产权性质，决定了业主、产权单位、建设单位的权利义务是有区别的，在最终引入物业时，谁来投票，怎么投票，都取决于房屋的产权性质。同时产权数在老旧小区引入物业时，确定起来也颇有难度。如玉桥北里小区存在多个产权单位，且产权性质多样，在引入物业时综合考虑了多方面因素。

图：建和志团队实地调研，确定合理物业管理区域范围

（三）通盘考虑策略，主体标准费用

（一）充分调研科学合理设计物业服务标准和费用。充分调研了解小区基本情况，包括硬件设施、业主类型，特别是业主收入情况，业主诉求，合理设计服务标准和范围，可以采取菜单式服务、或重点专项服务等方式，从而确定合理的费用，既能解决小区的可持续发展问题，又对业主的生活影响有限。特别是在近郊远郊区、以退休工人为主体的老旧小区，更要注意这点。如通州区L小区进行老旧小区改造后，公共区域维修在质保期内，小区引入物业采取补充性质的菜单式服务，物业服务费标准设计科学合理且在业主可接受范围，物业服务人员优先吸纳本小区居民，实现居民就近就业增收，又凭借邻里共情拉近服务距离。

（二）优化引入策略。需要引入市场化物业的老旧小区普遍存在物业费总盘子小、院落分散等问题，可以通过区域整合、已有物业大带小等多种方式优化引入策略。

（三）科学测算物业费，业主工作有的放矢。许多小区在开展工作前，引入建和志作为第三方提供物业费评估服务，在前期业主、业委会物管会、物业公司明确清楚服务事项和标准后，结合小区的实际情况进行了物业费测算，以市场评估价为基准开展业主工作，可以起到事半功倍的效果。

图：建和志团队对小区物业情况进行实地勘验

（四）流程标准严格，过程不可疏漏

1.明确流程和时间进度表。建和志根据不同小区的产权性质、业主情况、小区背景等，为不同小区设计规范的流程和时间进度表，既考虑小区的特殊性，又严格遵守相关法律法规和政策，确保每一步骤都有据可循，有法可依。

2.严守过程要求。针对不同的工作节点和内容，建和志在工作过程中一方面会向工作人员培训讲解具体工作规范和要求，另一方面也协助街道社区全程监督，避免出现违规行为。

3.明确工作标准。针对不同的性质的老旧小区，明确相关的工作标准，特别是如果同步开展公共部位经营相关的事项，更要明确好表决范围和表决标准，这与一般的引入物业又有很大的不同。

图：建和志团队为社区工作人员培训讲解工作规范

老旧小区引入市场化物业服务，虽然事情繁复、困难重重，建和志在多年的实践中，已经形成了一套行之有效的工作方案和策略，仅2026年以来成功完成朝阳区、丰台区、通州区等多个街道、数十个点位的物业全覆盖工作，建立了一支经验丰富的专家团队，可以协助街道乡镇高效推进相关工作，实现政府、业主、物业等多方共赢。