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关于车位的一场闹剧

前段时间，深圳宾利女车主和小区其他业主的车位纠纷事件被炒得沸沸扬扬，事情迅速在网上发酵，激起了大众的极大的好奇心，其实这也不怪吃瓜群众爱看热闹，实在是其中包含的信息挑起了公众敏感的神经。而其中关于女车主表示车位为开发商所赠送这一点，便是讨论点之一。

开发商送给这位宾利车主一个价值不菲的车位是否是因为她位高权重我们不得而知，但要说到买房送车位这件事，若是放到三四年前，即便是再高溢价的高端项目也是不可想象的，然而到了今年，买房送车位几乎已经成为了楼盘去化的基本操作。据笔者了解，昆明就不乏这类买房送车位的楼盘项目。自2021年年底以来，昆明的本土房企与全国性房企几乎同时围绕着车位这件去化利器推出了一系列送人防车位、送产权车位、车位买一送一或是购房享受超低价车位的促销活动。在一直延续到今年的去化运动中，昆明许多楼盘的车位价格悄然拦腰截断，许多两年前还高达十多二十万的车位，如今已降到了最低三、四万的“白菜价”，甚至有白送之势。

自去年年底以来，昆明各个楼盘项目为了去库存可谓是使出了浑身解数，无所不用其极，送车位的有之，送家具家电的有之，甚至还有直接送车的，各种手段变相打折，和曾经“皇帝女儿不愁嫁”的高傲形势形成了鲜明的对比，当初居民争相超高杠杆率上车、房企争相大手笔拿地、涨价去库存仍然供不应求的楼市，怎么都想不到有一天，就算是通过送车位的方式变相来以价换量，却也只能换来不到过去一半的惨淡的量，市场下行的大流中，不管是公寓、商业、住宅还是别墅洋楼都，不管是买方还是卖方，都没想到楼市有一天会走到今天这一步。

（昆明某项目海报）

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一地鸡毛的房企,泥沙俱下的楼市

2022年楼市关键词：房企暴雷、债务危机、去化困难、预期降低、土拍遇冷........

从销量数据上来看，今年的房地产市场的表现可谓是这里的黎明静悄悄，开局一地鸡毛，走势崎岖坎坷，未来不见五指。就在上个月，融创发布公告称，其陆续到期的4笔美元债无法在相关的宽限期内进行偿还。消息一出，一片哗然，同样作为国内前五的头部房企，在恒大爆雷之后，融创也要步其后尘了，而融创的债务暴雷，也推倒了今年地产多米诺的第一张骨牌——根据世联行的地产市场报告来看，全国范围百强房企的销售同比腰斩似乎已是常态，数据显示，1-5月百强房企累计业绩规模同比大幅降低58.6%。

在人口红利、城镇化红利、政策红利大潮退却之后，才发现原来每家房企都在裸泳，在疫情常态化与经济下行、外部矛盾加剧、全球性滞胀的数重影响之下，房企财务危机、地产金融泡沫、居民杠杆率过高、土地财政透支未来、烂尾楼等问题开始集中爆发，供需矛盾凸显，社会融资和固投大减，市场预期的降低和对未来的信息丧失带来的是人们主动减少投资、消费降级，越来越多的人选择通过持币来度过危机，而不是像以前一样高杠杆强行上车来抵抗通胀，毕竟从过去涨价去库存的反常现象来看，楼市是偏爱追涨杀跌的，就连刚需也不能幸免，毕竟格雷厄姆说过：“信心比黄金更重要”，人们对市场的预期才是风向标。于是房地产市场的收缩随之而来，在各方形势夹击之下，今年昆明的楼市销售形势只能用凛冬将至来形容。

从2021年恒大暴雷开始，楼市里似乎就有一种不可抗的力量将市场狠狠地往下拽，即便救市政策一浪高过一浪，但仍然止不住市场整体下行的巨大惯性。根据昆明世联行地产市场报告的数据显示，昆明的楼市市场在疫情政策调控的影响之下，整体市场严重萎缩，比起疫情前的2019年顶峰时期市场缩水了约33%，供应成交量跌至2015年水平，2021年整体成交金额同比下降约27%，均价同比下降约7%。考虑到整个市场的规模之大，这个数据可谓是泥沙俱下。大家纷纷猜测下一个暴雷的会是谁，大环境之下，房企的生存压力越来越大，而销售方的压力又体现在了方方面面：

从销售数据上看，量价齐跌， 2022年1-3月，昆明市房企TOP20商品房销售金额同比下降51.4%，销售面积同比下降45.3%，成交面积大幅缩水再创新低，成交量回归到2015年水平，均价也来到了转折点开始下探，市场呈现量缩价跌局面。

从土拍表现来看，全国一线城市供需平衡但主要依赖于国资招拍挂，二三线城市供销双降创新低，溢价率腰斩，流拍率飙升，市场表现持续低迷。而昆明的土地市场则呈现出典型的“供大于求”，2021年土地成交同比下降75.24%，有近一半土地经历流拍，商品房用地供需同比急剧缩量，土地市场萎靡不振。

从库存去化压力来看，截止去年年末，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%，库存量创五年来新高，供需上呈现了“供大于求”的态势，去化周期达37.8个月，去化压力加剧；而昆明所有住宅的存量近1000万㎡，按照近一年的销量趋势来看，就算在销量不继续下降、不继续新增存量的情况下，要消化完也至少需要两年的时间。

从房企最大的压力来源——债务来看，在2021年9月恒大暴雷过后，全国接二连三的有300多家房地产企业不同程度出现负债超高、资金链断裂状况。根据世联行房产数据，2022年房企总体到期债务超6000亿元，今年3月、4月、6月，房企的单月到期债务规模均逾600亿元，全国范围的房企偿债压力巨大，房企也迎来了偿债高峰期。CAIC数据显示，仅6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，年内有12家房企债券到期规模超百亿元。高企的债务像是悬在房企头顶上的达摩克里斯之剑，使得各大房企不得不采取一切手段来应付这一大或将暴雷的隐患，高企的债务和巨大的库存，使得房企纷纷想尽办法消化库存以求回款偿债。

房企的其他长期压力还包括区域人口流失，人口吸附力变弱，生育率堪忧导致长期以来楼市销售依赖的人口红利和城镇化红利在未来可能渐渐消失。楼市未来走向何方，谁也说不清楚，但人们用钱包表达了自己对楼市未来的预期，从这一点来看，楼市的销售压力只会越来越大。

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稳得住的房价，稳不住的车位

如果只看昆明的1-5月楼市均价，同比跌幅并不算大。中央和地方政府为了稳住楼市也是使出了浑身解数：放松限售、放松限购、下调房地产交易税费、实行购房补贴、首付降低，贷款利率下调，公积金贷款额度上升，加大货币化棚改的力度等等，几乎把所有能用到的方式都用了一遍。而今年昆明4月16日昆明市人民政府办公室发布的《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》出台25条政策促进房地产发展，要求重启货币化棚改、城中村改造，年内化解烂尾楼存量，加快存量去化周期等，标志着昆明也开始了新一轮的救市。

如果房价还能说是基本稳定甚至隐约有回暖迹象，那车位的价格就只能说是有心无力了。比起房价的涨跌，车位价格的波动向来更加剧烈：房价高位时，天价车位的新闻层出不穷，而市场供大于求时，车位则成为第一个拿来去化的“牺牲品”，比如安宁市的住宅均价同比2020年下跌不到8%，而车位均价同比疫情之前已经下跌不止50%，说是腰斩完全不为过。出于对整体市场的考虑，房价很难大跌，毕竟牵连太多一损俱损，而中央和地方政府为了保证银行金融安全、保障地方收入来源和维护市场稳定，必然会想方设法尽量稳住房价——然而车位就没这么幸运了，没有稳价任务的车位市场很快便成为了用来降价去化的工具。

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车位成了楼市的牺牲品

随着“三道红线”政策出台，长期高杠杆运作的房企终于遭到了反噬，陷入了巨大的现金流危机之中，债务大量到期的同时，房企融资渠道依然狭窄，原本依靠借旧换新的操作路径如今已走不通，房企只有通过实打实的销售回款来自救这一条路可走，于是乎去化效率对房企变得尤为重要。在此前许多年里，房企通过利用高负债扩张圈地，再通过房价上涨消化其高负债带来的高融资成本，而如今销售压力倍增，为了回流资金，房企开始用以价换量的方式换取现金流，买房送车位等变相降价的促销政策层出不穷，大家拼命想办法在房价不大跌的情况下实现快速去化，以保证拥有足够的现金流和回款度过2022年的寒冬。

然而尽管车位价格一降再降，但车位的去化压力依然不小。根据克而瑞的相关数据，昆明车位库存高达880多万平米，为各类商品房库存中最高的一类业态，若以过去一年车位去化速度计算，目前车位库存需7年才能完全消化。

这样的库存压力下，车位销售情况却并不尽如人意。对于没有稳价限跌限制、自主定价权更高的车位市场来说，大幅降价几乎是最方便、见效最快的去化手段——既然不能大降房价，那就大降车位价格。从市场的响应来看，目前大昆明地区的车位价格中位数已然下探到五六万的水平，加上许多楼盘在车位去化活动中还有许多“量大从优”的促销策略，导致最终单个车位的实际价格只会更低——比如昆明官渡的某个本土大型房企的楼盘，车位售价6万，但买二送一，导致那里的车位价格实际上降到了三四万的水平；另一个盘龙的项目车位售价6万但购买第二个有半价的优惠，同时还送一辆五菱宏光mini，平摊下来一个车位实际上也只有三万的水平。

（昆明某项目海报）

车位价格降得有多狠，前期高位买入车位的业主心就有多痛，自2021年以来，大量的车位开始了断崖式的降价潮，价格从一年前的高位不断下探。昆明的车位跳水比赛里，又属安宁的车位市场跳得又快又狠：一则新闻里，安宁某小区的车位近年来一路下探,目前已经降到了3-4万，导致高位入场业主十分不满，纷纷投诉开发商“恶意降价”，甚至找来媒体“评理”；而另一则新闻中，昆明某楼盘的业主在2019年花十多万购入的车位，今年却在以不到五万的价格进行促销，转眼之间车位价值竟缩水80%，业主纷纷找开发商讨要说法。然而由于并没有针对车位定价下限的法规限制，高位入场的业主们也只能自认倒霉，毕竟，车位涨价时也不会让业主来补交差价。

楼市遇冷，房源去化不足，开发商只能通过各种优惠活动来变相降价去刺激业主成交。“买房送车位”或是通过极低价的车位来吸引业主是屡试不爽的策略，一手车位不再稀缺，也不再难买，那些二手车位更不再有市场，车位价格大幅回落便成为了定局。房子不好卖，车位更是滞销，开发商为了销售回款推出各种促销活动，最终导致了车位价格大幅下降，三万的最低售价今后是否会被打破，车位价格未来是否还会再创新低，我们拭目以待。

车位市场最终成为了房价下跌的牺牲品，住宅的下探被转嫁到了车位上，楼市的部分泡沫借由车位市场的出口破掉了，若未来楼市销售压力进一步加大，那首当其冲、最先“受伤“的，大概率还是车位价格和那些前期高位上车的业主们。