破产业空间“天花板”，解开转型升级“密码锁”。在“十五五”开局之年，深圳市宝安区加快以空间提质赋能产业升级，推动集体经济迈出高质量发展新步伐。5月20日，在宝安区集体资产管理局指导下，区集体经济发展促进会（以下简称“经促会”）组织开展城市更新“工改工”自主开发项目参观考察活动，近30名股份合作公司代表走进深锦基科创坊、甲岸美生智谷两大标杆项目，在实地观摩与深入研讨中理清转型思路、积蓄发展动能。

深锦基科创坊：专业服务护航自主开发之路

考察团首站来到位于新桥街道的深锦基科创坊。该项目由深圳市康大产业发展有限公司主导开发，地处深圳首个平方公里级“工业上楼”先行示范项目内，聚焦高端制造与科技创新领域，打造集生产、研发、配套于一体的现代化产业载体。项目总建筑面积约12.26万平方米，容积率7.44，集厂房、宿舍、商业、公配于一体，自持运营稳定持续。

座谈交流环节，项目相关负责人从定位理念、开发模式、入驻企业、空间功能布局及运营服务体系等方面，详细介绍了项目的全流程开发经验。新桥商会会长曾剑琨结合项目实操，现场为股份合作公司自主开发“工改工”项目提出三点实操建议：一是因地制宜、科学统筹，前期做好项目顶层规划；二是择优引入专业建设运营团队，实现项目建设、招商、运营全链条专业化赋能；三是严守行业政策红线，全程依法依规推进项目开发建设。

针对行业普遍关注的开发模式选择问题，曾剑琨深度剖析项目选择“全过程开发管理咨询服务”的底层逻辑，他解释道，“对于自建自持自运营的项目，业主更在乎项目的长期价值以及竣工验收落地细节。这就需要在项目开发过程中对规划设计、工程管理保持一个较高的参与度和控制权。管理咨询服务更适应中小业主对项目开发的灵活需求，成本结构也相对透明，能够更精准地匹配企业需求，在保障专业度的同时，避免徒增试错成本，实现成本可控与效率提升。”

甲岸美生智谷：创新模式开拓集体资产增值新路径

随后，考察团走进位于新安街道的甲岸美生智谷。该项目由经促会副会长单位——深圳市新安甲岸股份合作公司自筹自建，是宝安集体企业主导“工改工”的标杆实践。项目总建筑面积约17.5万平方米，涵盖研发用房、厂房、宿舍、综合楼四大业态，着力打造湾区人工智能产业创新高地，全面激活区域创新动力。

项目负责人在分享中重点介绍了园区综合运营的创新合作模式：引进高品质合作运营商美生产业集团联合运营，采取“保底包租+股权合作”双重运营机制。该模式一方面筑牢集体资产安全底线，保障基础稳定收益；另一方面依托专业产业运营团队精准导入优质科创企业，实现资产保值、产业提质、长效增收多重发展目标。项目负责人还表示，在开发阶段引入专业咨询团队，既节约了建设成本，又在政策把控、设计优化、项目管理方面给予有力支撑，保障了项目高效高质落地。

实地考察中，考察团深入两大园区的生产厂房、地下配套空间、研发办公用房及配套宿舍等区域，直观感受先进的空间设计与设施配置。围绕“工改工”规划设计要点、自主开发风险防控、产业导入策略、园区招商运营等关键话题，与项目负责人展开深入交流。大家纷纷表示，两大标杆项目定位精准、规划科学，为盘活低效工业用地、打破发展瓶颈提供了清晰路径，让集体经济转型方向更加明确。

经促会相关负责人表示，将坚持以“团结共融·智汇共建”为引领，紧紧锚定股份合作公司发展需求，持续搭建服务平台、拓宽服务渠道、创新服务方式，为宝安集体经济勇立潮头、实现高质量发展注入强劲动能。（通讯员王立铭）