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惠兴证券分析多家房企新增有息负债
2020年5月26日，房企新增融资规模普遍较大。惠兴证券了解到，房企在降杠杆和扩规模之间难以实现平衡，不少降负债的企业拿地节奏放缓、销售目标调低。业内人士指出，为了行业稳定发展，房地产企业应把安全运行线放在首位。
5月12日晚，金融街发布《关于累计新增有息负债超过净资产百分之二十的公告》。公告显示，截至2019年末，公司净资产金额为389.81亿元，有息负债余额为869.51亿元；截至2020年4月末，公司有息负债余额为984.25亿元，累计新增有息负债金额为114.74亿元，占公司2019年末净资产的比例为29.43%。
惠兴证券指出，截至2020年4月末，公司银行借款相比2019年末减少1.2亿元，占2019年末净资产比例为-0.31%。非金融企业债务融资工具（SCP）和CMBS增加82亿元，占2019年末净资产比例为21.04%。其他有息负债增加33.93亿元，占2019年末净资产比例为8.7%。从负债结构看，截至2019年底，金融街名企共持有有息负债869.51亿元，基本以长期负债为主，短期负债比例仅为18.7%。
惠兴证券根据房企发布的2019年年报统计显示，2019年末房企的总有息负债量46942亿元，同比增长16.40%。其中，总有息负债超过千亿元的有11家，同比增加1家；有息负债同比增长的企业占比达到86%，同比持平，但增幅达50%以上的仅有6家，同比减少5家。
除上述新增有息负债外，近期，金融街还发布了多笔大额融资计划。4月29日晚，金融街发布《关于公开发行公司债券的预案》，公司本次申请公开发行公司债券票面总额不超过181亿元。公司本次申请公开发行公司债券获得监管批文后，拟采取分期发行方式，用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款等合规用途。
多家机构监测指出，金融街近年来由于投资强度较大，负债水平整体攀升迅速。截至2019年底，公司净负债率为188.9%，在所有上市房企中，净负债率排名居前。除金融街外，截至2019年底，华远、富力、建发、融创、中南、恒大、绿地、佳兆业、阳光城、金科等房企净负债率也超过100%。
值得注意的是，不少房企在2019年年报披露，报告期内大幅降低了负债率。但是，与此同时，这类房企普遍调低了2020年的销售目标。究其原因，房企负债率降低主要和拿地减少有关，拿地减少使得房企可以销售的项目量减少，进一步影响房企未来的销售金额。降负债、扩规模之间难以寻求平衡。部分降低负债率的房企，虽然没有调低销售目标，但为减轻负债压力，采取降价促销的方式，以加快项目的周转速度。2020年以来，以中国恒大为代表的上市房企普遍开展大规模降价促销的活动。惠兴证券从结果看，这些房企虽然销售金额取得一定的进展，但利润率出现普遍下降。
规模与负债确实难以平衡，扩大规模往往会带来成本的上升，从而使得负债率提升；注重资金的安全性，则对规模扩张有一定的影响。企业要平衡好两者之间的关系，不能一味地注重规模，也不能一位地注重资金安全。一般企业要把握住拿地和融资的窗口期，如市场不好的时候，要多拿地补仓；融资条件好的时候要积极融资，融资环境成本较高的时候相应地减少融资。
惠兴证券目前认为，房地产行业的资产负债率在80%左右是相对安全的。房企应该多元化融资，寻求更多的融资渠道。在融资结构上，利率较低的国内贷款占比要相对高点，尤其是在国内贷款环境相对宽松的情况下。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对惠兴证券表示，从房地产企业的角度来说，高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，高杠杆游戏对房企具有很大诱惑力。不过，从防控金融风险的角度看，房企自有资金有限，投资量大，建设周期长，资金回收慢，特别是易受到宏观经济和相关政策的影响。因此，资金尤其是信贷资金不能无限制地流入房地产行业。对于净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企，更应该积极思考如何保证企业资金链的安全，将负债率降低到一个比较健康的水平。
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